区域指定制度

 区域指定とは、市街化調整区域であっても、あらかじめ指定された区域内の土地であれば集落出身要件等を問うことなく、どなたでも住宅を中心とした都市計画法の許可が可能となるものです。
 つくば市では、「つくば市都市計画法の規定に基づく開発行為の許可等の基準に関する条例」に基づき、平成19年4月1日から本制度を運用しています。

 平成12年の都市計画法の改正により創設された区域指定制度（法第34条第11号）は、同時期に廃止された既存宅地制度（旧法第43条第1項第6号イ及び第6号ロ）の代替措置として運用される制度です。
 このほかに、法第34条第11号の区域以外の区域（法第34条第12号）においては、国勢調査により人口が減少している地域内の集落に限り、区域指定制度の運用をしています。

 既存宅地制度は、市街化調整区域において開発許可を要しない建築行為であったため、開発許可を要する開発行為とのバランスを著しく欠いていました。そのため、以下の事態が現出していました。

1. 開発許可地区の建築物との建築形態が不調和だった。
2. 開発許可地区の建築物が連たんに応じて順次拡大した。
3. 排水や安全性等に関する基準が適用されなかった。
4. 線引き以来の時間の経過により、既存宅地であったことの確認が困難になっていた。

 上記の事態が無秩序な開発につながっておりました。

 区域指定制度は、既存宅地制度の欠点であった無秩序な建築物の立地の可能性を是正することと、昨今の住まい方の多様化に対応して、居住地を市街地だけでなく、郊外部を中心とした豊かな田園環境の下でのゆとりある居住を可能にすることを目的とします。

区域指定制度のメリットとしては、次の内容が挙げられます。

1. 市街化調整区域における良好な住環境区域を市が指定することにより、無秩序な開発を抑制することができる。
2. 人口が減少している地域内の集落の過疎化対策の一環になる。
3. 既存宅地制度から区域指定制度に移行することで、許可基準が明確になり、既存宅地制度に比べて公平性・透明性の確保ができる。
4. 公共基盤（道路や排水施設）が整備されている集落を指定条件とするため、新たな公共投資を要しない。

 つくばエクスプレス沿線開発地などへの影響を考慮して、当該地区に影響圏（1キロメートル）を設定し、ある程度事業が進むまでこの範囲の集落は区域指定の対象外とします。

• 40以上の建築物を有する宅地が連たんしている集落とします。
• 11号区域は、市街化区域(工業専用地域を除く。) からおおむね1キロメートルの範囲内にあることとします。
• 12号区域においては、国勢調査により人口が減少している地域内の集落とします。
• 面的な集落性を重視するため、ある程度宅地密度が高い集落とします。（11号区域集落：宅地率おおむね40％以上、12号区域集落：宅地率30％以上）
• 道路や給排水施設などの公共基盤が整備されている集落とします。（汚水排水に関しては、11号区域は、下水道(汚水)供用開始区域を含むこととします。12号区域は、下水道の供用開始を問いません。）

• 洪水などの災害の発生の恐れがある土地の区域（高低差5メートル以上のがけ地を含む。）
• 農業振興農用地
• 水郷筑波国定公園区域
• 旧住宅地造成事業法により造成された住宅団地、及び豊里の杜・森の里

• 11号区域は、住宅系（兼用住宅含む）のほか、前面道路が4メートル以上の場合、延べ面積 150平方メートルまでの店舗の立地が認められます。（第1指定区域）
• 11号区域で、独立行政法人等の教育・研究施設から1キロメートルの範囲内ならば、上記の用途のほか、前面道路の車道幅員が4メートル以上の場合、延べ面積200平方メートルまでの作業所等（ベンチャー企業など）の立地も認められます。（第2指定区域）
• 12号区域は、一戸建ての住宅とします。
• 建物の高さは、10メートルまでとします。

原則的には300平方メートル以上とします。

11号区域指定に関する許可基準に関しては都市計画法第34条第11号のページを参照してください。

12号区域指定に関する許可基準に関しては都市計画法第34条第12号のページを参照してください。

• 平成19年4月1日 運用開始
• 令和4年4月1日 指定区域の一部除外
• 令和5年12月1日 指定区域の一部除外
• 令和6年4月1日 指定区域の一部追加